说实话，我被公积金贷款的利息算法搞懵过很久。
这并非是那种“我不会进行计算”时而出现的懵懂状态, 而是那种“我明明晓得如何进行计算, 然而却总是存有觉得哪处不太对劲”的感受。你能够理解吗? 恰似你明明依照计算器按部就班有序进行操作, 最终却发觉银行所告知的数字和你自己所计算得出的结果, 存在着一段差距。随后你开始对自己生疑, 对人生产生怀疑, 质疑数学难道是白白学习了不成。
其实不是你的问题，是这玩意儿本身就有那么一点绕。
公积金贷款利息到底是咋算的？
先别急，我慢慢说。
公积金贷款所产生的利息, 简单来讲, 存在着两个关键的词汇, 分别是利率以及还款方式。
可不是你能自行确定利率的, 那是由国家来定的。当下五年期以上的公积金贷款利率, 对于首套内的, 是百分之三点一。要留意, 这是按年计算的利率。跟商业贷款那般常常达到百分之四甚至百分之五相较而言，低的程度可不是一点点。这也正是众多人费尽心思都想用公积金贷款的缘故所在——它有着实惠, 实实在在的实惠。
但光知道利率没用，你还得知道利息是怎么从你口袋里溜走的。
等额本息和等额本金，哪个更划算？
这是所有人问烂了的问题，也是我当年反复纠结的问题。
一种还款方式谓之和等额本息, 即表明着月月所还之钱财呈现出同样多的态势。于前期阶段所偿还的款项之中主要侧重的乃是利息部分, 与之相对本金偿还数额较少。此方式适宜于那些月收入保持稳定状态、内心期望前期阶段所承受压力不至于太大的人群。然而当你对其进行最终计算之后便会发觉, 总体利息相较于等额本金而言要多出相当一部分之多。
等额本金方式下, 每月所还本金数额保持一致, 利息随着月份逐月递减, 故而在前期时还款压力较大, 后续则会越来越轻松, 本金占比加大且利息减少。其总利息相对较少, 不过才开始的前几年你难免会心疼肉痛。
那到底哪个划算？
说实在的, 要是你手上资金充足, 选择等额本金, 总的利息能够省下好几万乃至十几万。然而要是你现如今每月收入就那么一点儿, 硬生生地坚持选等额本金, 把自身逼得太紧, 那就不划算了。别为了节省利息而将自己的生活品质弄没了, 没那个必要。
贷款30年和20年，利息差多少？
这个我帮你算过。
假设你贷100万，利率3.1%。
选取30年等额本息的方式, 每个月还款金额大概是4270块左右这般, 总的利息大概为53.7万。
从20年等额本息的方式中进行选择, 每个月还款金额大概在5600元左右, 总共的利息大概是34.4万。
瞅见没, 20年相较于30年节省了差不多20万的利息, 然而每个月你得额外再多还1300多块钱。
这个选择题, 确切来讲就是, 你是甘愿于当下多增添一些劳累, 又或者是在往后多付出一些?
不存在所谓的标准答案, 然而要是你向我发问, 我便会讲, 要是收入状况尚可, 那就选择二十年；要使得利息不会过多地消耗你的资金, 但倘若你刚刚买房、装修、买车、养育孩子, 压力极大, 那就选择三十年, 千万别强行承受。
提前还款能省多少利息？
这又是一个让人纠结的问题。
首先, 阐述一下结论, 提前偿还欠款的确能够节省利息, 然而并非在任何时候都是具有划算性的。
住房公积金贷款所产生的利息, 乃是依据你剩余的本金来进行计算的。你预先偿还进去的款项, 在后续的时间里便不会再滋生利息了。所以从理论层面来讲 , 越早开展提前还款的行为, 节省下来的金额也就会越多。
可是问题在于, 要是你已然偿还了十年之久, 甚至十五年, 先前的绝大多数利息已然偿清完毕, 后续所剩余下的本金原本产生利息的数量也并未有多少了。在这个时候你要是提前进行还款, 节省不了较为可观的钱财, 倒不如将这笔钱拿去从事其他的事宜。
存在这样一个情况, 我有一位友人, 进行了贷款操作, 贷款金额为80万期限是30年, 还款五年之后, 提前偿还了20万。你来猜猜看, 节省了多少利息金额呢, 差不多节省了11万。这是基于前些五年利息所占实际比例比较高, 提前偿还进去的资金大幅度削减了众多未来需要支付的利息。
故而, 要是真的打算提前去还, 那么头五年的时候效果是最为理想的。然而, 一旦过了十年, 其意义就变得不怎么大有了。
公积金贷款利息计算器准不准？
网上那些公积金贷款利息计算器公积金贷款利息计算，基本上准的。
它们所采用的乃是国家所规定的利率以及标准的还款公式, 只要你输入的数字不存在错误, 那么结果就不会相差太多。
然而, 你需要留意一件事情, 那就是计算器所计算的乃是理想情形, 它假定你每个月都按时进行还款, 不存在任何逾期状况, 并且利率保持不变, 可是实际情况却是, 利率或许会发生调整, 还款日与银行对账日可能会相差一两天, 而这些情况都会致使实际利息与计算器所算出的结果出现些许偏差。
别太纠结那几十块钱的差距公积金贷款利息计算，没意义。
组合贷的利息怎么算？
很多人公积金贷不够公积金贷款利息计算，还得用商贷补上，这就是组合贷。
对组合贷而言, 其利息的计算方式, 实际上是要将公积金那一部分与商贷那一部分区分开来进行计算, 各自独立计算, 把两者计算结果加起来之后所得到的便是总的利息。
然而此处存在一个陷阱, 众多银行规定组合贷款中公积金贷款与商业贷款的还款期限务必保持一致, 举例来说, 倘若你公积金贷款的期限为30年, 那么商业贷款也必须是30年, 你若想让商业贷款的期限缩短一些, 从而少支付些许利息, 不好意思, 这是不被允许实现的。
故而, 组合贷的利息总额, 常常会比纯公积金贷高出许多, 却又比纯商贷低, 你没有选择的余地, 原因在于公积金贷款额度存在限制。
那些没人告诉你的小细节
我最后说几个你可能忽略的事。
公积金贷款的利率并非始终固定不变, 国家是会作出调整的, 一旦进行了调整, 你下一年度的利率便也会随之发生变化, 千万别觉得签了合同就可以一劳永逸了。
为二套房所设的公积金贷款利率, 在部分城市存在上浮情状, 首套对应公积金贷款利率为3.1%, 二套则有可能达到3.575%乃至更高, 对此你需预先问个明白。
公积金贷款存在上限, 各个城市情况不同, 有的城市上限为几十万, 有的城市上限则是一百多万, 超出上限的那部分金额, 只能选择商业贷款。有许多人正是因为这个原因而不得不办理组合贷款。
公积金拿去贷款审批的速度相较商业贷款而言更为缓慢, 售卖房屋的人在某些时候根本就不愿意去等待, 所以你极有可能得预先跟房东把相关事宜沟通妥善, 甚至还要在合同当中将这些内容清晰明确地写出来。
不要因为想要节省利息, 所以就把还款的年限压缩得特别短, 每个月需要偿还的金额过多, 要是万一出现失业的情况了, 或者是生病了, 你会采取怎样的应对办法呢? 房子出现断供的风险相较于多支付利息而言, 那可是要可怕许多的。
其实利息计算没那么可怕
说了这么多，你可能还是觉得有点绕。
没关系，我刚开始也这样。
你只需记着这样一句话: 公积金贷款利息等于贷款本金乘以利率乘以时间。只是鉴于你是按月进行还钱处理 , 本金在一直不断减少 , 所以利息也一直在发生变化。但核心的逻辑就是如此简单。
要是你期望省钱, 那就多偿还本金, 缩短借款的年限, 选择等额本金的还款方式。倘若你希冀轻松, 那就延长借款的年限, 选取等额本息的还款方式, 按时归还欠款且不要出现逾期的情况。
没有绝对的“最好”，只有“最适合你”。
今时此刻我回过头去看, 当初挑选30年等额本息这种方式, 实际上是正确无误的。虽说利息支付得稍微多了那么一些, 可是那几年我并未被房贷压得喘不过气来, 还能够抽出钱来用于学习、开展投资以及陪伴家人。待到后续收入有所提升了, 我再提前偿还一部分本金, 如此一来利息也能够弥补回来相当多的数额。
别看心里发怵, 也别老是思来想去, 犹豫不决。栖身供人居住是房屋的用途, 并非用于计算利息。只要做到心中有数就可以, 千万别钻牛角尖, 死死琢磨不放。
